O gerente de dinheiro, James Stack, diz que os preços das casas dos EUA estão perigosamente inflados

Um gerente de dinheiro que estava entre os poucos para prever um busto de moradia há alguns anos antes de acontecer agora vê sinais perturbadores de que a história está prestes a se repetir.

No verão de 2005, enquanto o presidente da Reserva Federal, Alan Greenspan, dizia ao Congresso “uma” bolha “nos preços das casas para o país como um todo não parece provável”, James Stack, presidente da Stack Financial Management, escreveu isso aos assinantes de seu boletim InvesTech Research:

“Estamos falando sobre o perigo crescente do setor imobiliário”, apontou Stack. “E … estamos chamando oficialmente isso de uma bolha perigosa. … Vejo um trilhão de resgate de governo do setor hipotecário em algum ponto da próxima década “.

Um ano depois, o índice Nacional de preços domésticos da S & P CoreLogic Case-Shiller atingiu máximos históricos. Então, em 2007 e 2008 – bem, você conhece o resto. De acordo com a ProPublica’s Bailout Tracker, o governo dos EUA investiu, emprestou ou pagou US $ 625 bilhões para instituições financeiras, incluindo Fannie Mae e Freddie Mac (embora finalmente tenha recuperado mais).

A presciência da Stack faz o seu último aviso particularmente ominoso. Ele tirou o mesmo Barómetro de Habitação Bellwether que criou bandeiras vermelhas há mais de uma década e está observando para ver quando – não se – o mercado imobiliário em expansão do país vai diminuir.

Esse barómetro, explicou a Stack, é um índice de “ações mais sensíveis da indústria da habitação” – incluindo construtores de casas e empresas de hipotecas. Ele se recuperou bem após o acidente de 2008-2009 e foi plano nos últimos anos. Mas nos últimos 12 meses, Stack disse em uma entrevista, “começou a subir como um foguete de novo, semelhante ao que fez em 2004-2005”.

Isso rastreia as evidências anedóticas que ele viu das guerras de licitação frenética em alguns dos mercados mais populares da nação. “É esse tipo de nuttiness que define a psicologia de uma bolha”, disse ele.

O índice nacional Case-Shiller atingiu os máximos históricos em dezembro e continua a aumentar.
Os índices de Case-Shiller mostram os preços em Boston, San Francisco e Charlotte, N.C. cerca de 10% acima dos seus picos anteriores; Portland e Seattle, cerca de 20% maiores, e Denver e Dallas, 40% maiores. Estas são as novas cidades de crescimento, em substituição de Las Vegas, Phoenix e Miami pela última vez.
O ETF da SPDR S & P Homebuilders tem quintuplicado (até 400%) em relação aos seus mínimos de março de 2009, superando o vasto S & P 500, que ganhou cerca de 270%.
Stack diz que a melhor maneira de medir o verdadeiro valor da habitação é compará-lo com a inflação de longo prazo, e essa medida também está aumentando uma bandeira de aviso.

“Os preços médios da casa familiar são 32% acima da tendência inflacionária de longo prazo – em outras palavras, ele deve cair 32% para chegar até onde estava”, explicou Stack. “Isso não é tão ruim quanto os 35% em 2005, mas faz um tipo de despertar e dizer, isso não é normal, isso vai acabar mal”. Para mim, não há muita diferença entre ser 32% e 35% sobrevalorizados.

Stack reconhece que existem grandes diferenças entre 2005 e agora. “Você não está vendo as hipotecas esotéricas, os empréstimos chamados de mentirosos …, pessoas comprando casas múltiplas, pensando que podem alugá-lo e ganhar dinheiro com isso”, disse ele.

Naquela época, havia uma fraude hipotecária desenfreada, grande demanda de Wall Street para títulos de hipotecas de alto risco e agências de rating, dando-lhes cheques negros, sem supervisão regulamentar. Além disso, diz Stack, houve um excesso de estoque e uma falta agora está causando que os preços subam.

Por outro lado, “você está vendo as instituições de crédito prestam 95% ou mais do valor da casa”, disse ele. “Isso é um problema, porque quando os preços das casas caem, torna muito fácil para o comprador da casa se afastar dessa hipoteca”.

Uma das principais semelhanças: “Ainda temos muito dinheiro fácil para as hipotecas”, disse ele. “Nós temos uma política da Reserva Federal hoje, infelizmente, como o início dos anos 2000, … e é propício para as bolhas”. A taxa de fundos federais agora é muito próxima do limite de 1% onde Greenspan o empurrou e isso desencadeou os estágios finais e desastrosos da última bolha.

O grande perigo, é claro, é a próxima recessão, que a Stack vê como inevitável. “Em algum momento, vamos ter outra crise econômica, outra recessão econômica”, disse ele. “Quando vemos essa desaceleração … você vai ver os preços da [habitação] cair bastante durante um período de 12 a 24 meses”. Ele acrescentou que não prevê uma recessão até pelo menos 2018.

O registro da Stack não é perfeito – no início de 2016 ele chamou um mercado de urso que nunca aconteceu – mas foi excelente a longo prazo, e voltando ao crash da bolsa de 1987, ele teve uma habilidade para detectar bolhas.

Essa é uma das razões pelas quais eu tenho duas palavras para investidores exagerados em ações cíclicas e habitacionais e potenciais proprietários nas novas cidades: o comprador tem cuidado.